FiscoOggi: Piano comunale annullato: l´area edificabile perde valore
Il prezzo venale del terreno ritenuto fabbricabile è limitato dalla bocciatura da parte dell’ente regionale e dalla qualifica di imprenditore agricolo del possessore
La base imponibile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (Dlgs n. 504/1992) è stata individuata, per le aree fabbricabili, dall’articolo 5, comma 5 (poi divenuto quarto comma per l’abolizione del precedente comma ex articolo 1, comma 173, lettera a, della legge n. 296/2006, a decorrere dal 1° gennaio 2007), nel valore costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, con le specificazioni di seguito indicate.
Infatti, il legislatore, nell’istituire tale tributo locale, ha ritenuto che il suddetto valore dovesse essere desunto “avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Nella controversia oggetto della sentenza della Corte di cassazione n. 15692/2017, il terreno non è stato considerato dai giudici di merito area edificabile pur se così inserito nel Piano regolatore generale (Prg) del Comune, essendosi accertato che la potenzialità edificatoria a scopi privati era molto remota in quanto il piano particolareggiato del Comune era stato respinto dalla Regione e, quindi, poteva essere utilizzato solo a scopi agricoli, e che, di fatto, tale uso era confermato dal possesso del terreno da parte di un agricoltore diretto.
Tale conclusione è stata ritenuta legittima dalla sentenza della suprema Corte in commento in base alla sua granitica giurisprudenza, che pure ritiene edificabile un’area in base alla qualificazione attribuitale nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. In questo senso si esprimono le sezioni unite della Corte regolatrice del diritto con la decisione, citata da questa in rassegna, 30 novembre 2006, n. 25506, in base all’interpretazione autentica dell’articolo 2, comma 1, lettera b, del Dlgs n. 504, fornita dagli articoli 11-quaterdecies, comma 16, del Dl n. 203/2005, e 36, comma 2, del Dl n. 223/2006.
Siffatta giurisprudenza ha ritenuto essere sempre salva, però, la necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie del suolo, poiché l’equiparazione legislativa di tutte le aree <non inedificabili> “non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore dal momento che, con la perdita della inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso”.
Tale orientamento giurisprudenziale di legittimità comporta due corollari, il primo dei quali interessa il profilo probatorio, nel senso che è onere del Comune provare e allegare il valore venale in comune commercio dell’area qualificata dallo stesso ente locale non inedificabile, in quanto soggetto che “assume e valorizza la differente appetibilità economica dell’area rispetto a quella catastalmente stabilita”.
In questo senso la sentenza del Supremo collegio in rassegna cita il proprio precedente 15 giugno 2010, n. 14385, in quanto tale attività impositiva del Comune è funzionale alla conseguente necessità per il giudice tributario di orientare il proprio apprezzamento a criteri storici e concreti e non già ad apprezzamenti standardizzati e teorici.
In ordine al profilo sostanziale, la sezione tributaria della Cassazione, con la decisione in nota, ha bene evidenziato che la possibilità edificatoria del fondo risulta, dal certificato di destinazione urbanistica in atti, molto remota, atteso che il piano particolareggiato del Comune è stato respinto dalla Regione e, quindi, che permaneva l’attualità della utilizzazione a scopi agricoli del terreno condotto da persona con la qualifica di agricoltore diretto.
a cura di Giurisprudenza delle imposte edita da ASSONIME
FiscoOggi, news del 30 novembre 2017